Сражаясь на Вашей стороне
8 (926) 860-62-79
8 (926) 153-26-20

Наши услуги

Интересно, что...

К нам обратилась клиентка по рекомендации с просьбой помочь в разрешении затянувшегося вопроса, связанного с признанием права собственности на земельный участок и домовладение. Она несколько лет пыталась решить данную проблему через местную администрацию, но все безуспешно. Спорные объекты (земельный участок и домовладение) находились в Тверской области Конаковского района...

Договор инвестирования строительства многоквартирного дома в части передачи нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, в собственность одному лицу является ничтожным

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Договор инвестирования строительства многоквартирного дома в части передачи нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, в собственность одному лицу является ничтожным.

Срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной в силу ничтожности и применении последствий ее недействительности следует исчислять с момента совершения хотя бы одной стороной действий, направленных на выполнение принятых на себя обязательств.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 5-КГ12-7

(Извлечение)

Р., С., Г. - собственники жилых помещений в многоквартирном доме обратились в суд с иском к Б. о признании недействительным в силу ничтожности договора инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой (далее - договор инвестирования) в части предоставления нежилых помещений, признании недействительным зарегистрированного права собственности, признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, признании права собственности за каждым в праве общей собственности, возложении обязанности не чинить препятствий, сославшись на следующее. В декабре 2010 г. им стало известно о том, что часть помещений, в силу закона являющихся общим имуществом собственников жилых помещений, оформлена в собственность Б., что нарушает их права как собственников квартир в многоквартирном доме.

Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 6 октября 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 6 декабря 2011 г., исковые требования удовлетворены частично: признаны недействительными в силу ничтожности договор инвестирования в редакции от 5 декабря 2003 г., дополнительное соглашение N 1 от 12 декабря 2003 г. к указанному договору, дополнение к приложению N 1 к договору инвестирования в части предоставления Б. нежилых помещений; признано право общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома на нежилые помещения; на Б. возложена обязанность не чинить препятствия собственникам жилых помещений в пользовании нежилыми помещениями.

В кассационной жалобе Б. просил об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 29 мая 2012 г. жалобу удовлетворила, указав следующее. Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

Удовлетворяя частично исковые требования Р., С., Г., суд первой инстанции исходил из того, что спорные нежилые помещения относятся к техническим помещениям и являются общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем регистрация на имя ответчика права собственности на спорное имущество нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, и, руководствуясь ст.ст. 167, 168 ГК РФ, признал договор инвестирования в части передачи в собственность Б. нежилых помещений недействительной сделкой.

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что о нарушенном праве истцам стало известно в декабре 2010 г., а потому срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, не пропущен.

При этом суд отказал в удовлетворении требований истцов о признании за каждым их них конкретной доли в праве общей долевой собственности, указав, что данное требование не основано на законе, поскольку доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещений, принадлежащих каждому из собственников здания.

Судом установлено, что в соответствии с постановлением правительства г. Москвы от 15 июля 1997 г. N 527 (далее - Постановление) ЗАО "Константа" предоставлен в пользование земельный участок под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой сроком на 49 лет.

Согласно п. 4 Постановления ЗАО "Константа" подлежат передаче в собственность 100% площадей построенного комплекса, в том числе жилые помещения. Доля городской собственности отсутствует.

Согласно договору инвестирования в редакции от 5 декабря 2003 г., заключенному между Б. (инвестор) и ЗАО "Константа" (заказчик-застройщик), в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству жилищно-административного комплекса инвестор инвестирует необходимые средства, а заказчик-застройщик обязуется по окончании строительства предоставить инвестору долю недвижимого имущества в размере 1470 кв. м жилой и 1340 кв. м нежилой площади, включая площади подземной автостоянки и технического этажа. 12 декабря 2003 г. между Б. и ЗАО "Константа" заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному договору инвестирования, в соответствии с которым была увеличена площадь передаваемых инвестору площадей в отношении нежилых помещений до 4336 кв. м.

22 декабря 2003 г. между Б. и ЗАО "Константа" подписаны приложение N 1 к договору инвестирования и дополнение к приложению N 1, которыми утвержден перечень жилого и нежилого недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность инвестору (Б.), в том числе помещений, в отношении которых возник спор.

В собственность Б. оформлены перечисленные выше нежилые помещения подземного этажа, по поводу которых возник спор, а именно: 10 февраля 2010 г. - техническое помещение - водомерный узел, насосная площадью 38,3 кв. м, техническое помещение - насосная площадью 22 кв. м, 10 июня 2010 г. - коридор площадью 83 кв. м, тамбур площадью 0,5 кв. м.

Часть 1 ст. 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент заключения названного договора инвестирования, предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (ч. 2 ст. 8).

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Учитывая изложенное, а также исходя из положений Гражданского кодекса РФ о недействительности сделок, суд пришел к правильному выводу о том, что договор инвестирования в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным.

Вместе с тем судом первой инстанции не было учтено, что согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности - возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, в силу данных правовых норм суду первой инстанции следовало решить вопрос о правовых последствиях недействительности указанного договора и возможности применения двусторонней реституции.

Однако это судом первой инстанции сделано не было, резолютивная часть решения суда не содержала указания на применение последствий недействительности названной сделки в указанной части.

Оценивая довод ответчика о пропуске истцами срока исковой давности в отношении требования о признании недействительным договора инвестирования, заключенного в 2003 году, суд не учел требования закона, регулирующего данные отношения.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из общего правила исчисления срока исковой давности устанавливаются Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Такие изъятия, в частности, закреплены в ст. 181 ГК РФ, на основании п. 1 которой срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Таким образом, законодателем в п. 1 ст. 181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.

Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

При этом следует иметь в виду, что, определяя момент начала течения срока исковой давности по недействительным сделкам, закон не связывает его с тем, кем из участников ничтожной сделки было начато ее исполнение и было ли оно завершено.

В связи с этим суждение суда первой инстанции о том, что о нарушенном праве истцы узнали лишь в декабре 2010 г., а потому при рассмотрении заявленного требования подлежали применению положения ст. 200 ГК РФ, ошибочно.

Суд кассационной инстанции, формально сославшись на п. 1 ст. 181 ГК РФ, также не устранил нарушения, допущенные судом первой инстанции, указав, что право собственности ответчиком Б. на спорные помещения оформлено в 2010 году, соответственно, истцами срок исковой давности не пропущен.

Между тем данный вывод, положенный в обоснование отказа в удовлетворении заявленного требования о применении срока исковой давности в отношении договора инвестирования как недействительной сделки, также не основан на законе.

Судом второй инстанции не было учтено, что началом исполнения сделки - моментом начала течения срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной в силу ничтожности и применении последствий ее недействительности является момент совершения хотя бы одной стороной действий, направленных на выполнение принятых на себя данной сделкой обязательств.

Законодатель не связывает начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной с моментом регистрации права собственности на основании этой сделки.

Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отметила следующее. Одним из заявленных исковых требований истцов было требование о признании недействительным зарегистрированного за Б. права собственности на нежилые помещения. Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Таким образом, суд должен дать правовую оценку всем требованиям, заявленным истцом. Однако в нарушение данного положения процессуального законодательства, а также предписаний ст.ст. 195, 198 ГПК РФ данное исковое требование истца предметом разбирательства суда не являлось.

При этом судебные инстанции отказали в его удовлетворении, не приведя в обоснование своих решений каких-либо мотивов.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 6 октября 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 6 декабря 2011 г. отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение № 5-КГ12-7

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Жилищное право

Важно знать

В случае, если суд отказал в удовлетворении ходатайства и возвратил вам его, не оставив в материалах дела, то после судебного заседания необходимо подать его через экспедицию суда под печать для того, чтобы оно все-таки было отражено в материалах дела. Данные действия важны при обжаловании судебного решения, если указанное ходатайство имеет существенное значение для рассмотрения спора по существу.
Наверх
Вот тут какое-нить информационное сообщение!
Подтверждение
Вы уверены?
Нет Да
Закрыть